O que verificar antes de dar lance
Vinte verificações em cinco frentes. Marque o que já conferiu, veja o que falta — e imprima para levar.
Por que uma lista, e não um resumo
Em leilão, o erro raramente é de análise — é de omissão. O lote parece bom, o desconto é real, e alguém deixa de puxar a certidão de condomínio ou de conferir se o executado foi intimado. Meses depois aparece o passivo, ou a arrematação é anulada.
A lista existe para tornar a omissão visível. Cada item traz, embaixo, o motivo pelo qual importa e o dispositivo que o sustenta.
Os dois itens que mais custam quando ignorados
Condomínio. Tributos se sub-rogam no preço na hasta pública, pelo art. 130 do CTN. Dívida condominial não: é obrigação propter rem e acompanha o imóvel. Se o edital silencia, a discussão é real e pode consumir boa parte do desconto.
Ocupação. É o que mais atrasa a fruição do investimento, e quase ninguém precifica. Executado, locatário com contrato averbado e terceiro sem título têm tratamentos distintos, com prazos distintos.
E as intimações
O art. 889 do CPC lista quem deve ser cientificado do leilão. Intimação ausente ou defeituosa é das causas mais frequentes de anulação — e o prejuízo recai sobre quem arrematou, não sobre quem falhou. Essa verificação exige leitura dos autos, não do edital.
Aprofunde em leilão judicial, leilão extrajudicial ou imóveis retomados por bancos.
Preciso mesmo ver o imóvel antes de dar lance?
Sempre que possível. Fotos do edital podem ser antigas, e o estado de conservação e de ocupação altera o custo real do lote muito mais do que o percentual de desconto anunciado.
Qual item da lista costuma ser o mais caro quando ignorado?
A dívida de condomínio e a situação de ocupação. A primeira porque é obrigação propter rem e não se sub-roga no preço como os tributos; a segunda porque o tempo até a desocupação é custo que quase ninguém precifica.
O checklist substitui a análise de um advogado?
Não. Ele organiza o que precisa ser verificado e evita esquecimentos, mas a leitura do edital, da matrícula e dos autos exige análise técnica — sobretudo quanto às intimações do art. 889 do CPC.