Leilão extrajudicial — alienação fiduciária
Consolidação da propriedade, os dois leilões, purgação da mora e devolução do saldo. Para quem arremata e para quem quer o imóvel de volta.
O leilão da Lei nº 9.514/97 não corre dentro de processo judicial. É procedimento extrajudicial, conduzido pelo credor fiduciário perante o registro de imóveis, e essa diferença altera tanto os riscos de quem arremata quanto as defesas de quem quer manter o bem.
O caminho até o leilão
Havendo inadimplemento, o credor requer ao registro de imóveis que intime o devedor fiduciante a purgar a mora em prazo legal. Não purgada, averba-se a consolidação da propriedade em nome do credor. Só então se realiza o leilão público.
São dois: o primeiro pelo valor do imóvel definido no contrato; não alcançado, o segundo pelo valor da dívida acrescida de encargos, despesas e tributos.
Do lado de quem arremata
O ponto de concentração dos questionamentos é a regularidade da intimação e da consolidação. Intimação em endereço desatualizado, ausência de intimação pessoal quando exigível, ou consolidação averbada sem observância do prazo são as falhas que depois fundamentam ações anulatórias.
Verificar isso na matrícula e no procedimento antes do lance é o equivalente, aqui, à conferência dos autos no leilão judicial.
Do lado de quem quer manter o imóvel
Existe janela, e ela é curta. A purgação da mora dentro do prazo da intimação restabelece o contrato. Após a consolidação, a Lei nº 13.465/2017 introduziu ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel, exercível até determinado momento do procedimento.
Perdidas essas janelas, resta discutir a validade do procedimento — caminho mais estreito e incerto do que agir a tempo.
O saldo que sobra
Se o produto do segundo leilão superar a dívida e as despesas, o excedente pertence ao devedor e deve ser entregue a ele. É direito frequentemente ignorado, e a quantia às vezes é relevante.
Do mesmo modo, não alcançado valor suficiente no segundo leilão, a lei disciplina os efeitos sobre a dívida remanescente — ponto que merece leitura atenta no caso concreto.
O que reunir
Contrato com a cláusula de alienação fiduciária, matrícula atualizada com as averbações, cópia da intimação e do comprovante de entrega, e o edital do leilão. Esse conjunto define, para quem arremata, o grau de risco; e para quem devia, quais janelas ainda estão abertas.
Perguntas frequentes
Ainda dá para recuperar o imóvel depois da consolidação?
A janela é curta. Após a consolidação, a Lei 13.465/2017 assegura ao devedor direito de preferência para adquirir o imóvel, exercível até determinado momento do procedimento. Perdido o prazo, resta discutir a validade do procedimento.
Se o leilão render mais que a dívida, o excedente é meu?
Sim. Superado o valor da dívida e das despesas, o saldo pertence ao devedor e deve ser entregue a ele. É direito frequentemente ignorado.
Qual o maior risco para quem arremata nesse tipo de leilão?
A regularidade da intimação e da consolidação. Falha nessas etapas é o que fundamenta as ações anulatórias, e a verificação prévia é o que reduz o risco.