Direito Imobiliário

Imóvel costuma ser o maior negócio da vida de uma família, e é onde um detalhe contratual mal resolvido produz o maior estrago. As demandas se concentram em quatro frentes: compra na planta, vícios de construção, locação e a transferência da propriedade em si.

Compra na planta: atraso e distrato

A Lei nº 13.786/2018 organizou o desfazimento do contrato de aquisição de imóvel em incorporação. Ela admite prazo de tolerância para a entrega, limitado a cento e oitenta dias, e disciplina o que a incorporadora pode reter em caso de rescisão por iniciativa do comprador, com percentuais distintos conforme haja ou não patrimônio de afetação.

Duas situações se separam. Atraso além da tolerância gera direito à rescisão com devolução integral e imediata, ou à manutenção do contrato com indenização pelo período. Desistência do comprador segue as regras de retenção da lei — e é aqui que muitos contratos preveem cláusulas mais gravosas do que a lei autoriza.

Vícios de construção

O art. 618 do Código Civil estabelece prazo irredutível de cinco anos de garantia pela solidez e segurança da obra, contados da entrega. Infiltração, trinca estrutural, problema de fundação e falha hidráulica relevante entram nessa moldura. Havendo relação de consumo, os prazos do CDC também incidem, o que amplia as possibilidades.

A prova se constrói com laudo técnico, fotos datadas e o registro formal das reclamações junto à construtora. Reclamação feita só por telefone tende a desaparecer no processo.

Locação

A Lei nº 8.245/91 rege a locação urbana e trata do despejo por falta de pagamento ou por denúncia, da ação revisional de aluguel e da renovatória, esta última relevante para o locatário comercial que construiu clientela no ponto. Também organiza as garantias — fiança, caução e seguro — e as responsabilidades por benfeitorias.

Para o locador, o ponto crítico costuma ser a solidez da garantia contratada. Para o locatário, o registro do estado do imóvel na entrada, que é o que evita cobrança indevida na saída.

A propriedade só se transfere com registro

O art. 1.245 do Código Civil é categórico: entre vivos, a propriedade imobiliária se transfere pelo registro do título translativo no registro de imóveis. Contrato assinado e chaves entregues não fazem ninguém proprietário — fazem titular de direito pessoal, oponível ao vendedor, não a terceiros.

Daí a importância da escritura e do registro, com o recolhimento do ITBI. E daí também o problema recorrente do imóvel comprado por contrato de gaveta, que exige regularização antes de qualquer venda ou financiamento.

Due diligence antes de comprar

Certidão de matrícula atualizada, certidões pessoais do vendedor e do cônjuge, certidões de débitos do imóvel, e verificação de ações que possam caracterizar fraude à execução. É trabalho de algumas horas que evita anos de litígio — e é a parte que mais gente pula.

O que trazer

Contrato com todos os aditivos, comprovantes de pagamento, matrícula atualizada, correspondência trocada com a construtora ou o locador, e laudo ou fotos quando houver vício. Com isso é possível dizer o que o contrato realmente prevê e o que a lei permite alterar.

Cada caso depende dos documentos e das circunstâncias. Este texto tem caráter informativo, não substitui a análise individual e não antecipa resultado.